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Invertir en propiedades: 4 consejos para hacerlo en Chile

Invertir en propiedades puede ser tu opción para alcanzar la libertad financiera que tanto soñaste. Conoce algunos consejos útiles para iniciarte en este mercado.

¿Estás pensando en ser inversionista? Aunque existen varios instrumentos para hacerlo, el mercado inmobiliario ofrece excelentes ventajas para quienes esperan conseguir altas rentabilidades. Conoce 4 consejos para invertir en propiedades en Chile y por qué es una inversión confiable.



Invertir en bienes inmuebles: los beneficios de un mercado en expansión

En años de incertidumbre económica, es normal que los inversionistas tengan preocupaciones al momento de invertir. 

El estallido social primero y luego la crisis sanitaria impactaron duramente varios sectores, los cuales se han tenido que reinventar para evitar paralizar sus operaciones. 

Aunque el mercado de bienes raíces no fue la excepción -presentando contracciones en la venta de la vivienda de hasta un 55% durante 2020-, este sector tiene una particularidad: la demanda de propiedades no desaparece, sino que se acumula. 

La principal razón es que son activos de primera necesidad y, una vez superadas las crisis, no pasa mucho tiempo para que el interés de los compradores vuelva a repuntar. 

Así se está evidenciando en Chile. Daniel Serey, gerente de Estudios de Toctoc.com, declara que “en los últimos meses ha mostrado (el mercado inmobiliario) una recuperación similar a los ritmos previos al estallido social”.

Añade que el efecto del desconfinamiento sobre los precios ha sido de amplia recuperación”.

No obstante, una demanda estable y creciente no es la única razón para invertir en propiedades en Chile. 

Los inmuebles son activos que sirven de refugio frente a las volatilidades de la macroeconomía. 

Esto sucede porque son comercializados en UF -Unidades de Fomento-, una unidad de cuenta basada en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), por lo tanto, es reajustable de acuerdo con la inflación. 

Es decir que, sin importar las dinámicas inflacionarias, tu vivienda o propiedad de inversión no perderá su valor de compra en el paso del tiempo.

Otro de los motivos para invertir en propiedades tiene que ver con dos conceptos asociados a los réditos que, como inversionista, puedes tener: plusvalía y rentabilidad. 

La plusvalía tiene relación al aumento del precio del bien inmueble gracias a factores externos, como la ubicación, el desarrollo urbano del entorno, entre otros. Casi sin excepción, todas las propiedades experimentan un incremento del precio, lo que te permite comercializar a un valor mucho más alto del que la compraste. 

¿Y qué es la rentabilidad inmobiliaria? En términos simples (sin ánimos de enredarnos), es un indicador que calcula la relación que existe entre la ganancia de tu inversión y el costo involucrado

En otras palabras, es un porcentaje que te muestra si has recuperado lo invertido o no. En el caso de la venta de inmuebles, la rentabilidad está asociada a la renta residencial o al mercado de arriendos. 

Según Colliers International -que realizó un trabajo de comparación en un rango de 5 años-, el mercado inmobiliario entrega rentabilidades superiores al mercado bursátil, lo que lo convierte en una de las mejores alternativas si estás pensando en convertirte en inversionista.

¿Cómo invertir en propiedades? 4 recomendaciones

Si bien, como pudiste apreciar, comprar bienes inmuebles es una buena idea, esto no quiere decir que no sea un mercado afecto a riesgos. 

Es por ello que, a continuación, te entregamos algunas sugerencias útiles para invertir en propiedades en Chile:

  • Familiarízate con los conceptos

Similar a cuando visitas un país extranjero con una cultura diferente, el mercado inmobiliario cuenta con una serie de conceptos que es necesario que conozcas para así tener una mayor perspectiva al momento de adquirir una propiedad. 

Ya conoces en qué consiste la rentabilidad y plusvalía inmobiliaria. Ahora, es útil que sepas de algunas modalidades de compra disponibles para que escojas la adecuada según tu contexto económico:

Compra en blanco: consiste en comprar una vivienda de forma anticipada. Los proyectos se encuentran en planos y todavía no se inician los procesos de ejecución de la obra. 

Compra en verde: al igual que la compra en blanco, la vivienda todavía no está finalizada. La diferencia es que, en este caso, ya se han iniciado las tareas de construcción.

Compra inmediata: la propiedad ya está lista para ser entregada. Solo hacen falta los trámites necesarios para hacer la transferencia de propietario. 

Cada una de estas modalidades de adquisición tiene sus beneficios y desventajas. Por ejemplo, en la venta en blanco y verde es posible encontrar precios más bajos, aunque la construcción puede demorarse varios meses, lo que no sucede en la entrega inmediata. 

  • Investiga el sector

La plusvalía es una de las fuerzas motrices del mercado inmobiliario. Sin embargo, contrario a lo que se piensa, no siempre es positiva. 

¿Qué sucede si el Plano Regulador Comunal tiene contemplado la construcción de un vertedero en los alrededores de la vivienda? Es muy probable que el precio, en vez de subir, sufra una importante caída. 

Por lo mismo, la clave es estudiar la zona

¿Cuenta el entorno con servicios que aumenten la calidad de vida de sus residentes, como educación, salud, recreación? ¿Es una zona de amplio crecimiento urbano? ¿Posee una buena accesibilidad y el sector contempla construcciones de viabilidad?

Si es así, reúne todas las condiciones para propiciar que su precio aumente con el tiempo. 

  • Prestar atención a las características del inmueble y del proyecto inmobiliario

La zona de ubicación de la propiedad es importante, pero los atributos de la vivienda y el proyecto merecen igual (o mayor) atención. 

En la actualidad, existen iniciativas inmobiliarias que poseen atributos que entregan una excelente habitabilidad, con todo lo necesario para que sus propietarios puedan realizarse sin importar el tamaño de su núcleo familiar. 

Piscinas, quinchos, juegos infantiles... son algunas de las amenidades que debes buscar para ofrecer un valor agregado a un potencial arrendatario. 

Ahora bien, para mejorar los resultados de tu búsqueda de una propiedad “ideal”, es necesario que comprendas las necesidades de la demanda o las tendencias inmobiliarias. 

Con la pandemia y las medidas de restricción de la movilidad, las personas están prefiriendo viviendas con dimensiones más amplias (con terrazas, por ejemplo) y espacios comunes que les permitan desenvolverse en el teletrabajo. 

Por ende, ante la pregunta de dónde invertir en propiedades, la respuesta es: en un lugar con presencia de servicios y en un proyecto que satisfaga a la creciente demanda

  1. La rentabilidad: un indicador que varía

La rentabilidad en la compra y venta de propiedades no es una variable fija, sino que es flexible. 

Los retornos pueden variar de acuerdo con la propiedad y su sector. En la Región Metropolitana, las rentabilidades fluctúan en un porcentaje cercano al 6%, dependiendo de la comuna. 

Pero ¿cómo saber qué inmueble puede entregarte la mejor rentabilidad?

Existen diferentes métodos para medirla. Uno de ellos es el Cap Rate o tasa de capitalización. Este indicador es representado por el porcentaje de flujo de dinero que deja una propiedad en relación con su valor de venta o capital inicial. 

¿Cuál es su fórmula? 

Cap Rate = (NOI / V) x 100

En la ecuación, el NOI (Ingreso Operativo Neto) son todos los ingresos de una propiedad menos los gastos que esta involucra, como costos de mantenimiento y operacionales, y la “V” representa el valor inicial de la propiedad.

Apliquemos la fórmula: por ejemplo, has adquirido un inmueble que tiene un valor de $80.000.000. Si lo pones en arriendo a $500.000, percibirás un ingreso de $6.000.000 de forma anual. 

Para calcular el NOI debes restarle a ese ingreso anual los gastos que has incurrido para la mantención del inmueble u otros. 

Supongamos que tienes contemplado un gasto de $50.000 mensuales, es decir, $600.000 anuales.

El NOI, por lo tanto, es de $5.400.000. 

Estamos listos para sacar el Cap Rate. Una vez aplicada la ecuación, sabemos que la propiedad que adquiriste tiene una tasa de capitalización de 6,75%.



Saber dónde invertir en propiedades y sacarle el máximo provecho es una tarea que conlleva un aprendizaje constante. 

En Ferrada y Vial Propiedades contamos con proyectos de categoría y entregamos una completa asesoría para que aumenten las probabilidades de que consigas éxito. 

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