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Viviendas a precios demenciales: causas y responsabilidades

El alto precio de la vivienda está sobreendeudando a la clase media y empuja a muchos pobres de vuelta a los campamentos. Hay un acuerdo: vamos camino a una crisis. Pero no hay consenso sobre qué causa estos precios y cómo los bajamos. Buscando que los ciudadanos agobiados se incorporen al debate, dos investigadores mapean aquí las explicaciones dominantes. Advierten sobre teorías muy difundidas que carecen de evidencia y favorecen intereses económicos; y culpan a la especulación financiera, práctica muy dañina en un país con sueldos estancados.

En esta columna nos proponemos revisar críticamente las explicaciones más frecuentes a una crisis cuya representación más clara es un déficit de 500 mil unidades de vivienda y precios de compra y de arriendo cada vez más alejados de los bolsillos (ver informe del Banco Central). Nuestro objetivo es ordenar el debate y facilitar a los ciudadanos y a los medios de comunicación la comprensión de uno de los conflictos más importantes que vive nuestra sociedad hoy.

ESCASEZ DE SUELO

La explicación que más se difunde en los medios proviene de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), actor relevante a nivel de política habitacional y con intereses en el negocio inmobiliario. Según esta organización, el alto precio de la vivienda se debe, en gran parte, a la escasez de suelo urbano y su alto precio.

Pero ¿existe tal escasez? Los datos el Instituto Nacional de Estadísticas muestran que sólo en 2018 la superficie autorizada para la construcción de vivienda nueva aumentó en 14%. Por otra parte, según la prensa las ventas inmobiliarias subieron en un 10% ese mismo año, lo que indica que la industria no se encuentra detenida sino en expansión.

El problema entonces no parece ser la escasez de suelo, sino que sus propietarios esperan el momento adecuado para explotarlos, asegurando altas ganancias.

NO ES LA VIVIENDA, ES EL SUELDO

Una arista interesante de la crisis de la vivienda emerge cuando se considera el dinamismo de las remuneraciones.

Si bien el precio de la vivienda está disparado, el estancamiento de las remuneraciones podría contribuir a que dichos precios se vuelvan difíciles de pagar para cada vez más personas (Figura 1). Frente a estos datos es válido preguntarse si el problema no estará más bien en los salarios bajos y no en los precios. La respuesta aquí no es clara.

Estos sectores dominantes, a su vez, concentran gran parte de la propiedad de vivienda y en parte viven de ella. La citada encuesta CASEN muestra que en un 63% de los hogares del quintil más rico existe una importante tasa de ingresos provenientes del arriendo de propiedades urbanas (ver columna anterior).

Esta desfavorable relación entre salario y precio de la vivienda genera graves problemas. Para Emmanuelle Barozet, limita la movilidad de las familias, confinándolas a vivir cerca de hogares con similares niveles de ingresos. La economista Marina Panez destaca que rara vez se cumple en Chile la norma de que no se gaste más del 25% del salario en pagar la vivienda, lo que fomenta la segregación residencial. La Figura 2 muestra que en Santiago más del 60% del sueldo se va en arriendo, lo que contrasta con capitales latinoamericanas o de países desarrollados.

LAS REGULACIONES

Otra explicación recurrente atribuye el precio de la vivienda a defectos del aparato público: desde normas poco claras hasta políticas que distorsionan los mercados.

Por ejemplo, para el experto en mercado inmobiliario de la Universidad de Los Andes, José Miguel Simián, el alza del precio de la vivienda podría deberse a las restricciones impuestas por regulaciones locales y ordenanzas. Su diagnóstico es similar al de Luis Larraín quien culpa a “la moda” de limitar la altura de los edificios que se adoptó en comunas bien localizadas como San Joaquín, La Cisterna y San Miguel. Para Larraín esa sería la causa del incremento en un 30% del precio de la vivienda.

Quienes apuntan contra las regulaciones suelen reclamar también contra la falta de “certeza jurídica” la cual sería causada por dictámenes de la Contraloría o fallos judiciales que impugnan proyectos ya aprobados. El argumento es que mayores restricciones al desarrollo de proyectos (por ejemplo, la paralización de obras) disparan los precios. El gremio inmobiliario ha escogido la falta de certeza como su segundo gran argumento para justificar el alto precio de la vivienda.

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